【2026年最新】東京23区 民泊規制完全ガイド｜全区の上乗せ条例を比較表で徹底解説

2026年、東京23区の民泊規制は加速度的に厳格化しています。4月1日に墨田区・葛飾区の新条例が施行され週末限定営業が始まったのに続き、千代田区・渋谷区は7月1日施行の条例改正で管理者常駐型の全面禁止区域拡大や家主不在型の実質禁止へ。江戸川区も3月31日に条例を制定し7月1日施行が確定。さらに豊島区は12月から年間120日制限、大田区もガイドライン大幅改正と、規制の波が23区全域に広がっています。

本記事では、全23区の民泊新法（住宅宿泊事業法）上乗せ条例を比較表付きで完全網羅。旅館業法（簡易宿所）との制度比較も含め、民泊オーナーが今すぐ把握すべき情報を解説します。

民泊新法 vs 旅館業法：制度の根本的な違い

東京23区で宿泊事業を営む場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）と旅館業法（簡易宿所営業）の2つの制度があります。どちらを選ぶかで営業日数・エリア・コストが大きく異なります。

出典：観光庁「住宅宿泊事業法について」、厚生労働省「旅館業法の概要」

東京23区 民泊新法 上乗せ条例 完全比較表

以下の表は、各区の住宅宿泊事業法に基づく上乗せ条例の営業制限区域・営業可能曜日・実質年間日数・管理者要件・施行日をまとめたものです。赤字は2026年の新規制定・改正です。

※ 2026年4月時点の情報です。条例は随時改正されるため、最新の規制状況は各区保健所にご確認ください。
※ 各区の条例原文は、地方自治研究機構（RILG）等の条例一覧ページもあわせてご参照ください。

2026年の注目区を詳しく解説

千代田区・渋谷区 ── 7月改正で大幅に規制強化（実質禁止へ）

2026年7月1日、千代田区と渋谷区で厳しい内容の改正条例が施行されます。

千代田区では、これまで「不在型」の全期間禁止にとどまっていた文教地区等（学校周辺100mや人口密集区域など）について、「管理者常駐型」や「駆けつけ型」も含めて全形態の民泊が全期間禁止へと大幅に規制が強化されました。

渋谷区では、従来の文教地区等に加え、新たに「住居地域」および「準住居地域」が制限区域に追加されました。制限区域内では、家主同居型の一部（5室以下、生活本拠が同一建物内などの要件あり）を除いて、家主不在型民泊が実質的に営業禁止となります。また、事前周知の期限も届出の7日前から60日前へ大幅に延長され、廃棄物処理契約書の提出も義務付けられるなど、新規参入のハードルが極めて高くなっています。

墨田区 ── 原則週末限定、既存施設には経過措置あり

2025年12月10日、墨田区議会は「墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例」を全会一致で可決しました。2026年4月1日施行で、原則として金曜正午〜日曜正午のみ営業可能（日曜正午から金曜正午は不可）となります。

墨田区の届出数は2025年11月時点で約1,950件（23区内2位）と全国有数の規模です。浅草に隣接し民泊が急増した結果、騒音等のトラブルが深刻化し可決に至りました。

重要なポイントとして、施行日前に届出済みの既存施設は、一定の要件下で新ルールの一部が除外される経過措置が設けられます。また、管理者が施設内に常駐する場合等も適用除外となる例外規定があります。ただし、同時に旅館業法施行条例も改正され、常駐義務が新設されており、「民泊から旅館業許可に切り替えるケース」への抜け穴対策も行われています。

葛飾区 ── 家主不在型を重点的に制限

2025年12月17日に条例が公布され、2026年4月1日に施行されます。

葛飾区の最大の特徴は、管理者が常駐しない「家主不在型」への厳しい制限です。実施制限区域では原則として月曜正午〜土曜正午の営業が禁止され、週末寄りの運用となります。ただし、家主居住型（ホームステイ型）や、商業・工業系の一部区域では扱いが異なります。さらに、2026年3月31日までに届出された既存施設には当面適用除外とする経過措置が予定されています。

豊島区 ── 年間120日、既存施設にも新ルール適用

豊島区は2025年12月2日に条例改正案を全会一致で可決。2026年12月16日から適用開始です。

当初は年間84日（夏・冬休みのみ）という案でしたが、パブリックコメントを経て120日に修正。営業可能期間は春休み（3/15〜4/10の27日間）・夏休み（7/1〜8/31の62日間）・冬休み（12/15〜1/14の31日間）の合計120日に限定されます。

特に注意すべき点は、改正内容の適用開始が2026年12月16日である点です（※既存の届出済み施設への適用範囲や附則の扱いは、区公表の条例・要綱資料で必ず最新状況の確認を継続してください）。違反者には5万円以下の過料が科されます。また、新設禁止エリアが拡大され、区の約7割（住居専用地域など）が対象となります。

江戸川区 ── 7月1日施行確定。事前説明と標識掲示を義務化

これまで民泊の上乗せ規制がなかった江戸川区ですが、2026年3月31日に条例が制定され、2026年7月1日の施行が確定しました。

営業可能日数の制限こそ見送られましたが、届出・変更前の対面による事前説明（説明会または戸別訪問）が義務化されたほか、共同住宅で営業する場合には区が交付する専用の標識を掲示することが追加で義務付けられました。今後公表されるガイドライン等に沿った厳格な運用が求められます。

大田区 ── ガイドライン大幅改正で駆けつけ「10分以内」に

大田区では2026年4月1日より、特区民泊・住宅宿泊事業・旅館業に関するガイドラインおよび制度運用が改正・施行されました。

近隣トラブル防止のため、近隣住民への説明会が2回以上義務化され、周知範囲も従来の半径10mから半径20m及び街路に面する世帯に拡大されました。さらに、緊急時の駆けつけ体制が「公共交通機関で30分以内」から「徒歩10分以内」へと大幅に厳格化され、ゴミの回収頻度も「3日に1回以上」と強化されています。

民泊オーナーが今すぐやるべき5つのアクション

まとめ

2026年は東京23区の民泊規制が大きな転換期を迎える年です。4月の墨田区・葛飾区の週末限定営業開始に加え、7月には千代田区・渋谷区の大幅な規制強化（家主不在型の実質禁止等）や江戸川区の条例施行が控えています。さらに豊島区の120日制限など、全域で規制強化の波が押し寄せています。

一方で、旅館業法への切替・特区民泊の活用・北区など検討段階の区での早期参入など、対応策は存在します。重要なのは、正確な情報を早期に把握し、計画的に対応することです。